Рефінансування іпотеки: можливі складнощі
Дата створення 25.08.2020 11:09:13
Для випадків, коли умови оформленої для купівлі житлової нерухомості іпотеки перестали вас влаштовувати, або ж ви знайшли вигідніший варіант кредитування придбання об'єкта нерухомості, існує процедура рефінансування іпотечних кредитів.
Це означає, що вже взятий кредит переоформляється, а невиплачений на момент рефінансування залишок виплачується новому кредитору за новими умовами.
У чому суть рефінансування?
Під переоформленням іпотеки розуміють ситуацію, коли виданий раніше іпотечний кредит погашається у банку-кредитору повністю з допомогою позики в іншому банку, що стає новим кредитором. Запорукою, як і раніше, залишається та ж нерухомість, яка і була придбана в іпотеку. Проте умови виплати змінюються. Зважуючись на рефінансування, найчастіше позичальник має на меті виплачувати залишок за нижчою відсотковою ставкою.
Суть процедури така: позичальник оформляє новий кредит, пропонуючи іншому банку-кредитору як заставу той самий об'єкт нерухомості, який був оформлений в первинний іпотечний кредит. Отримана завдяки новій позиці сума передається попередньому банку-кредитору в рахунок повного погашення невиплаченого залишку за первинною іпотекою. Після цього новий кредит у розмірі того ж таки невиплаченого залишку поступово виплачується, але вже на інших умовах, які більше підходять позичальнику.
Можливі цілі рефінансування
Рефінансувати взятий іпотечний кредит має сенс задля таких вигод:
1. Зменшити суму щомісячного платежу
Це можливо, якщо новий кредитор видав іпотеку під нижчу відсоткову ставку. Другий варіант, за рахунок якого щомісячний платіж може виявитися меншим – це умова більш тривалого, порівняно з первісним, строку на виплату всього боргу.
2. Збільшити суму отриманого кредиту
Коли частину позики на покупку житла повернуто, після рефінансування під заставу придбаної нерухомості цілком реально взяти додаткову суму кредиту. Це означає, що ваш борг стає більшим, але ці додаткові кошти не витрачаються на покупку самого житла, а залишаються у вас. Найчастіше рефінансування з додатковим кредитом роблять у тих випадках, коли потрібні гроші на ремонт у новій квартирі.
3. Консолідувати кілька позик в одну
Якщо спочатку з метою придбання житла ви взяли не один кредит, а два або більше в різних банках, їх можна замінити єдиним кредитом на загальну суму залишку за попередніми. Мета – не тільки зручність, а й можливі фактичні вигоди: менший розмір переплати, більший термін погашення.
4. Змінити сервіс на найкращий
Нечасто трапляється, що позичальник припиняє довіряти банку-кредитору (наприклад, через виникнення спірних ситуацій, нарахування безпідставних штрафів чи незастережених комісій). Тоді рефінансування у банку з найкращою репутацією – просто вибір найкращого сервісу.
5. Оформити рефінансування замість реструктуризації
Якщо позичальник із певних причин неспроможний виплачувати борг у спочатку обумовлений термін чи за обумовленою ставкою, а банк відмовляється реструктуризувати залишок боргу, можна взяти новий кредит за умов, які виявляться відповідними.
За яких умов банки погоджуються на рефінансування іпотеки?
Для банку, до якого звертається позичальник щодо рефінансування, зазвичай вигідно отримати клієнта, надавши йому кредит. Однак для цього потрібно підтвердити банку свою платоспроможність та надійність. Цьому сприяють:
«Чиста» кредитна історія
Банки йдуть назустріч клієнтам, які своєчасно виплачували борг попередньому банку та не мають прострочок щодо виплат на момент звернення за новим кредитом.
Відповідність тій програмі кредитування, за якою ви хочете отримати нову позику
Ці вимоги однакові і для тих, хто бере «первинну» іпотеку, і для тих, хто рефінансує раніше взятий кредит. Зазвичай йдеться про наявність підтверджених стабільних офіційних доходів.
Виплачена мінімальна сума первісного платежу
При рефінансуванні видається кредит не на повну вартість житла, але в ту суму, що залишилася невиплаченою першому банку-кредитору на даний момент звернення до нового банку. При цьому обов'язково має бути виплачено початковий мінімальний платіж. Тобто схвалити рефінансування мають обидва банки – і новий, і старий.
Наявність обов'язкового пакету документів – інформація від ріелторів Дніпра
- Це паспорт, ідентифікаційний код;
- документ, що підтверджує право власності на заставну нерухомість;
- Довідка про доходи;
- оформлена страховка на нерухомість;
- оригінал первинного договору з банком про іпотечне кредитування;
- платіжні документи зі старого банку про скоєні виплати за кредитом і про те, яка заборгованість залишилася.
Цей перелік може доповнюватись (наприклад, договорами про поруку та документами поручителів).
Чи вигідне рефінансування?
Це залежить від процентної ставки та строків погашення у початковій та новій програмах. Якщо різниця невелика, рефінансувати іпотеку може виявитися невигідно, адже утворюються нові витрати. Це комісія при видачі кредиту та комісія за ведення нового рахунку, та комісія у старому банку при достроковому погашенні, та вартість нової страховки, та неминучі нотаріальні витрати.
Це все варто підрахувати, перш ніж вирішуватись на рефінансування.
Складнощі при рефінансуванні
Коли клієнт банку, який взяв іпотечний кредит, погашає його достроково заради того, щоб стати клієнтом-позичальником в іншому банку, то банку, що спочатку надав кредит, це невигідно. Щоб компенсувати втрати, пов'язані з відходом клієнтів, банки беруть комісії за дострокове погашення.
Також ви можете зіткнутися з обмеженнями, які ускладнять або унеможливлять процедуру рефінансування.
Приклади такого обмеження: банк-іпотекотримач має право заборонити передавати нерухомість, що перебуває у нього, в заставу іншому банку. Таке право має до моменту повного погашення іпотеки позичальником.
Якщо банк-кредитор відмовився видавати дозвіл, то виходом може бути оформлення іншого кредиту в іншому банку під заставу іншого майна, що належить вам, відповідної вартості. Взявши нову позику, ви зможете достроково погасити іпотеку та забрати із застави те житло, на яке вона оформлялася. Але за відсутності іншого житла або аналогічного за вартістю майна, яке може стати заставним, рефінансування може стати неможливим.
Тобто рефінансувати іпотеку навіть у разі фінансової виправданості такого кроку може виявитися складнішим, ніж отримати її спочатку.
Агентство неруомості в Дніпрі "Твоя Фортеця"
Актуальні оголошення та ціни на продаж нерухомості у Дніпрі тут:
Коментарі
Список коментарів порожній