Рефинансирование ипотеки: возможные сложности

Дата создания 25.08.2020 11:09:13
рефинансирование ипотеки в украине

Для случаев, когда условия оформленной для покупки жилой недвижимости ипотеки перестали вас устраивать, или же вы нашли более выгодный вариант кредитования приобретения объекта недвижимости, существует процедура рефинансирования ипотечных кредитов.

Это означает, что уже взятый кредит переоформляется, а невыплаченный на момент рефинансирования остаток выплачивается новому кредитору на новых условиях.

В чем суть рефинансирования?

Под переоформлением ипотеки понимают ситуацию, когда выданный ранее ипотечный кредит погашается в банке-кредиторе полностью за счет другого займа в банке, который становится новым кредитором. Залогом по-прежнему остается та же недвижимость, которая и была приобретена в ипотеку. Однако условия выплаты меняются. Решаясь на рефинансирование, чаще всего заемщик имеет своей целью выплачивать остаток по более низкой процентной ставке.

Суть процедуры такова: заемщик оформляет новый кредит, предлагая другому банку-кредитору в качестве залога тот же объект недвижимости, на который был оформлен и первичный ипотечный кредит. Полученная благодаря новому займу сумма передается предыдущему банку-кредитору в счет полного погашения невыплаченного остатка по первичной ипотеке. После этого новый кредит в размере того же невыплаченного остатка постепенно выплачивается, но уже на иных условиях, которые больше подходят заемщику.

Возможные цели рефинансирования

Рефинансировать взятый ипотечный кредит имеет смысл ради следующих выгод:

1. Уменьшить сумму ежемесячного платежа

Это возможно, если новый кредитор выдал ипотеку под более низкую процентную ставку. Второй вариант, за счет которого ежемесячный платеж может оказаться меньше – это условие более длительного, по сравнению с первоначальным, срока на выплату всего долга.

2. Увеличить сумму полученного кредита

Когда часть займа на покупку жилья возвращена, после рефинансирования под залог приобретенной недвижимости вполне реально взять добавочную сумму кредита. Это означает, что ваш долг становится больше, но эти добавочные средства не тратятся на покупку самого жилья, а остаются у вас. Чаще всего, рефинансирование с добавочным кредитом делают в тех случаях, когда нужны  деньги на ремонт в новой квартире.

3. Консолидировать несколько займов в один

Если первоначально с целью приобретения жилья вы взяли не один кредит, а два или более в разных банках, то их можно заменить единым кредитом на общую сумму остатка по предыдущим. Цель – не только удобство, но и возможные фактические выгоды: меньший размер переплаты, больший срок на погашение.

4. Сменить сервис на лучший

Нечасто случается, что заемщик перестает доверять банку-кредитору (например, из-за возникновения спорных ситуаций, начисления безосновательных штрафов или неоговоренных комиссий). Тогда рефинансирование в банке с лучшей репутацией – просто выбор лучшего сервиса.

5. Оформить рефинансирование вместо реструктуризации

Если заемщик по определенным причинам не может выплачивать долг в первоначально оговоренный срок или по оговоренной ставке, а банк отказывается реструктуризировать остаток долга, то можно взять новый кредит на тех условиях, которые окажутся подходящими.

На каких условиях банки соглашаются на рефинансирование ипотеки?

Для банка, к которому обращается заемщик по поводу рефинансирования, обычно выгодно получить клиента, предоставив ему кредит. Однако для этого нужно подтвердить банку свою платежеспособность и надежность. Этому способствуют:

«Чистая» кредитная история

Банки идут навстречу клиентам, которые своевременно выплачивали долг предыдущему банку и не имеют просрочек по выплатам на момент обращения за новым кредитом.

Соответствие той программе кредитования, по которой вы хотите получить новый займ

 Эти требования одинаковы и для тех, кто берет «первичную» ипотеку, и для тех, кто рефинансирует ранее взятый кредит. Как правило, речь идет о наличии подтвержденных стабильных официальных доходов.

Выплаченная минимальная сумма первоначального платежа

При рефинансировании выдается кредит не на полную стоимость жилья, а на ту сумму, которая осталась невыплаченной первому банку-кредитору на момент обращения в новый банк. При этом обязательно должен быть выплачен первоначальный минимальный платеж. То есть, одобрить рефинансирование должны оба банка – и новый, и старый.

Наличие обязательного пакета документов — информация от риэлторов Днепра

Это паспорт, идентификационный код; документ, подтверждающий право собственности на залоговую недвижимость; справка о доходах; оформленная страховка на недвижимость; оригинал первичного договора с банком об ипотечного кредитовании; платежные документы из старого банка о совершенных выплатах по кредиту и том, какая задолженность осталась. Данный список может дополняться (к примеру, договорами о поручительстве и документами поручителей).

Выгодно ли рефинансирование?

Это зависит от процентной ставки и сроков погашения в первоначальной и новой программах. Если разница невелика, то рефинансировать ипотеку может оказаться невыгодно, ведь образуются новые затраты. Это и комиссия при выдаче кредита; и комиссия за ведение нового счета; и комиссия в старом банке при досрочном погашении; и стоимость новой страховки; и неизбежные нотариальные траты.

Это все стоит подсчитать, прежде чем решаться на рефинансирование.

Сложности при рефинансировании

Когда клиент банка, взявший ипотечный кредит, погашает его досрочно ради того, чтобы стать клиентом-заемщиком в другом банке, то первоначально предоставившему кредит банку это невыгодно. Чтобы компенсировать потери, связанные с уходом клиентов, банки берут комиссии за досрочное погашение.

Также вы можете столкнуться с ограничениями, которые осложнят или сделают невозможной процедуру рефинансирования.

Примеры такого ограничения: банк-ипотекодержатель имеет право запретить передавать находящуюся у него в залоге недвижимость в залог другому банку. Такое право у него есть до момента полного погашения ипотеки заемщиком.

Если банк-кредитор отказался выдавать разрешение, то выходом может быть оформление другого кредита в другом банке под залог другого принадлежащего вам имущества соответствующей стоимости. Взяв новый займ, вы сможете досрочно погасить ипотеку и забрать из залога то жилье, на которое она оформлялась. Но при отсутствии другого жилья или аналогичного по стоимости имущества, которое может стать залоговым, рефинансирование может стать невозможным.

То есть, рефинансировать ипотеку даже в случае финансовой оправданности такого шага может оказаться сложнее, чем получить ее первоначально.

Агентство недвижимости в Днепре "Твоя Фортеця"

Смотрите также Прогноз цен на недвижимость в Днепре осенью 2020

Комментарии

Список комментариев пуст

Оставьте свой комментарий

Поля, отмеченные *, являются обязательными для заполнения.