Завдаток, аванс, застава, передоплата під час купівлі нерухомості: відмінність понять

При продажу та купівлі нерухомості дуже важливо мати хоча б мінімальні уявлення про те, чим відрізняються один від одного перераховані в заголовку поняття. Кожне з них з юридичної точки зору має нюанси та характерні особливості, в яких зазвичай розбираються абсолютно тільки юристи з досвідом або грамотні нотаріуси.

Нерідко покупці чи продавці, співробітники агентств нерухомості плутають поняття. На практиці часто ситуація обертається тим, що одна зі сторін угоди говорить про аванс, а інша – про задаток. Така плутанина провокує факти вживання понять як тотожні, що не зовсім правильно.
У матеріалі публікації розповімо про особливості завдатку, авансу, застави та передоплати, але попередньо зазначимо, що не всі мають грошову форму, як прийнято вважати.

Застава

Нерідко задатковий платіж помилково називають заставою. Звернемося до визначення популярного серед співробітників кредитно-фінансових установ, які надають громадянам послуги іпотечного кредитування. Для них об'єкт застави – це іпотечна нерухомість, при цьому заставоутримувачем у такому разі виступатиме саме банк.

Відповідно до положень ст. 527 Цивільного кодексу України (далі – Кодексу) будь-який банк може за умови невиконання іпотечним клієнтом зобов'язань у рамках двостороннього договору розраховувати на відшкодування збитків та непокритих платежів за рахунок реалізації об'єкта застави – іпотечної нерухомості.

Аванс

Під авансом варто розуміти деяку майнову цінність, грошову суму, яку за умови наявності зустрічних зобов'язань одна сторона якоїсь угоди передає іншій за рахунок часткового виконання зобов'язань (до моменту виконання зустрічних).

Ч. 2. ст. 570 Кодексу розглядає аванс як деяку грошову суму або її майновий еквівалент, яку покупець передає продавцю в рахунок часткового виконання зобов'язань (майбутніх платежів). Якщо угода з тих чи інших причин не відбудеться, аванс підлягає поверненню стороні, яка його внесла. Факт винності тієї чи іншої сторони в цьому випадку буде несуттєвим.

У такій формі аванс варто розглядати також як фінансову гарантію для продавця. Покупець може розраховувати на повернення авансу навіть у разі, якщо йому «підвернеться» вигідніша пропозиція, і згодом він розірве угоду.

Для того, щоб під час укладання угод купівлі-продажу аванс набув статусу завдатку (юридично), необхідно прописати відповідний пункт у договорі між сторонами. Договір рекомендується завірити у нотаріуса.

Актуальні оголошення та ціни на продаж нерухомості у Дніпрі тут:

• квартири в Дніпрі
• дома в Дніпрі
• дачі в Дніпрі
• дачні ділянки в Дніпрі
• земля, земельні ділянки в Дніпрі
• офіси, офісні приміщення в Дніпрі
• приміщення під бізнес, комерційна нерухомість в Дніпрі
• оренда нерухомості
• оренда нерухомості в Дніпрі

Завдаток, передплата

Завдатком прийнято вважати грошову суму, що передається однією стороною іншій на рахунок підтвердження зобов'язань. Власник нерухомості у разі розриву угоди буде зобов'язаний відшкодувати покупцю збитки у вигляді дворазової суми завдатка; якщо винуватець зриву угоди – покупець, завдаток у повному обсязі залишається у власника.

Під передоплатою варто розуміти певну плату за продукцію або послуги, які маєте отримати. Поняття у сфері угод купівлі-продажу нерухомості зустрічається рідко, у практиці укладання угод взагалі немає.

Зазначимо, що передоплата та аванс – схожі поняття, у процесі укладання угод вони нерідко використовуються як тотожні. Щодо попередніх угод, у них краще «оперувати» завдатком, що стане своєрідною гарантією забезпечення угоди.

Оплата завдатку: особливості

Величина завдатку на момент укладання угод купівлі-продажу не визначена законодавчо, що дозволяє говорити, що її можуть визначати сторони.

Однак, що важливо відзначити, деякі фахівці у сфері нерухомості рекомендують використати умовну формулу: завдаток = відсоток (5-50%) від узгодженої вартості нерухомості. Кінцеве рішення про суму задатку ухвалюють сторони угоди.

Форма завдатку

Передача завдатку має здійснюватися у грошовій формі, угоду найкраще оформляти та завіряти у нотаріуса. Останнє призводить до того, що формально передачу коштів буде здійснено нотаріусу, після чого сторони підпишуть договір. Далі суму задатку буде передано власнику нерухомості, тобто продавцю.

Покупець має право зажадати у продавця розписку. Фахівці рекомендують зберігати завдаток до підписання основного договору угоді.

Як передати завдаток

Правильною варто вважати передачу коштів у присутності нотаріуса з подальшим підписанням попереднього договору. Положеннями останнього має бути зафіксовано, що переданий покупцем продавцеві платіж – завдаток, сума забезпечення.

Важливо: передача завдатку за допомогою інших сторін та третіх осіб, у тому числі агентів, може спричинити втрату грошей. Нотаріальне оформлення та проведення угоди – запорука абсолютного юридичного захисту.

Терміни передачі задатку

Законодавством України не встановлено жодних часових рамок щодо процедури внесення завдатку. З цієї причини їх мають обговорювати сторони правочину. Опускаючи обговорення цього моменту та не фіксуючи супутніх положень у попередньому договорі, сторони правочину стикаються з деякими ризиками. Наприклад, у разі невиконання зобов'язань або зриву угоди можна буде не розраховувати на компенсаційні виплати.

Як повернути завдаток

Причинами повернення задатку є наступні варіанти:

• порушення умов попереднього договору;
• виникнення непорозумінь між сторонами;
• відмова від повернення завдатку за наявності вагомих причин.

Зрозуміло, що оптимальним та єдино вірним рішенням у будь-якій із конфліктних ситуацій стане звернення до суду. Відстояти права тій чи іншій стороні вдасться лише за умови наявності попереднього договору та розписки, тому їх необхідно оформлювати та завіряти у нотаріуса.

Повернення задатку за попереднім договором

Можливість такого повернення має бути прописана окремим пунктом у попередньому договорі. Згадки заслуговують такі моменти:

• визначення внесених коштів, як завдатку;
• опис штрафних санкцій для тих чи інших випадків;
• порядок повернення, терміни та інші нюанси.

Тільки в такому випадку повернення коштів буде можливим.

Повернення завдатку через суд

Під час судових розглядів нерідко виникають різні спірні ситуації щодо визначення суми забезпечення у статусі завдатку. За умови, що у попередньому договорі немає необхідних вказівок, звернення до суду буде безглуздим.

Домогтися справедливості вдасться, якщо договором були закріплені всі супутні положення (розділ про повернення за попереднім договором).

Чи можна оскаржити завдаток

За умови, що завдаток потребує оскарження, знадобиться, як і в інших випадках, наявність грамотно та юридично коректно оформленого договору. Останній має бути завірений нотаріусом.

Наприклад, якщо в договорі завдатку або в попередньому договорі немає вказівок на те, що передана сума – завдаток, суд може винести рішення про те, що така сума – лише аванс. Результат – зобов'язання повернення продавцем цієї суми у повному розмірі. Дворазову компенсацію покупець отримати не зможе.

Оформлення завдатку - міра, що страхує продавця від можливих проблем з покупцем, а також своєрідне підтвердження намірів останнього щодо бажання купівлі нерухомості. Головне - грамотне та юридично коректне оформлення всіх угод та передача коштів покупцем продавцю. Тільки в такому разі можна буде розраховувати на правову безпеку.

Агенція нерухомості в Дніпрі "Твоя Фортеця"