Що таке завдаток за квартиру та як його оформити

Процедури в рамках купівлі-продажу нерухомості заслуговують на особливу увагу від сторін, що укладають супутні угоди. Одним з особливо важливих у даному контексті є низка питань, що стосуються задатку, наприклад, питань про його отримання, оформлення тощо.

У матеріалі публікації розглянемо суть такого поняття, як завдаток, поговоримо про те, як він може убезпечити продавця та покупця того чи іншого об'єкта нерухомості. Також торкнемося ряду супутніх питань.

Визначення терміна у законодавстві

Завдаток є сумою коштів, яку одна сторона угоди зобов'язується передати інший як доказ спроможності угоди. Зазвичай ця сума коштів «іде» в рахунок часткового виконання зобов'язань у рамках договору, у тому числі забезпечення їх подальшого виконання.

Оформлення-отримання завдатку – своєрідна гарантія для сторін угоди щодо того, що конкретна угода для покупця і продавця після укладення договору буде реалізована.

Нормативний документ, у якому розглянуто та визначено поняття завдатку – Цивільний Кодекс України (далі – Кодекс). Нас у контексті означеної теми цікавить зміст ст. 570.

Стаття 570

Поняття завдатку 1. Завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов'язання і на забезпечення його виконання. 2. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом».

Завдаток як такий вирішує низку завдань. Серед них варто виділити такі, як підтвердження договірних зобов'язань сторін, позначення способу розрахунку під час угоди, забезпечення дотримання умов угоди покупцем та продавцем.

П. 1 ст. 571 Кодексу присвячено санкціям, з якими можуть зіткнутися сторони, які порушили умови укладеної угоди.

Стаття 571. Порушення умов

Якщо порушення зобов'язання сталося з вини боржника, завдаток залишається у кредитора. Якщо порушення зобов'язання сталося з вини кредитора, він зобов'язаний повернути боржникові завдаток та додатково сплатити суму у розмірі завдатку або його вартості.

Сторона, винна у порушенні зобов'язання, має відшкодувати другій стороні збитки в сумі, на яку вони перевищують розмір (вартість) завдатку, якщо інше не встановлено договором. 3. У разі припинення зобов'язання до початку його виконання або внаслідок неможливості його виконання завдаток підлягає поверненню.

Зрозуміло, що сума коштів, передана в рамках задатку однією стороною іншій, залишається у покупця чи продавця, якщо хтось із них порушує договірні умови. Наприклад, якщо покупець відмовляється від виконання договірних зобов'язань зі свого боку після укладання угоди, завдаток у повному обсязі залишається у продавця. За умови, що порушення договірних положень – справа рук продавця, останній має виплатити покупцю дворазовий грошовий еквівалент (дворазовий завдаток).

Якщо за фактом порушення договірних умов однієї зі сторін збитки іншою перевищують дворазово суму завдатку, рекомендується звернутися за розглядом справи та одержанням законно обґрунтованого рішення до судової інстанції.

Актуальні оголошення та ціни на продаж нерухомості у Дніпрі тут:

• квартири в Дніпрі
• дома в Дніпрі
• дачі в Дніпрі
• дачні ділянки в Дніпрі
• земля, земельні ділянки в Дніпрі
• офіси, офісні приміщення в Дніпрі
• приміщення під бізнес, комерційна нерухомість в Дніпрі
• оренда нерухомості
• оренда нерухомості в Дніпрі

Переваги та недоліки оформлення задатку

Переваги задатку:

• він є оптимальним варіантом з погляду забезпечення зобов'язань, які виходять з фактичної відповідальності сторін угоди;
• він може бути повернутий у випадках, передбачених та прописаних в укладеній угоді.

Варто виділити недоліки. Серед них:

• відсутність чіткої нормативної бази щодо такого способу забезпечення зобов'язань. Наприклад, деяка «слабкість» законодавчої бази може призвести на практиці до того, що стягнення у розмірі, що перевищує початкову величину завдатку, стане неможливим навіть тоді, коли така умова прописана в договорі;
• внаслідок тієї ж нормативної поверхневості завдаток нерідко дорівнює авансу, що позначається на сумі повернення;
• за умови зриву угоди винна сторона втрачає гроші.

Щоб мінімізувати ризики, пов'язані з недоліками завдатку, рекомендується оформлення угод у рамках угод купівлі-продажу та нотаріально.

Нотаріальне оформлення договору задатку

Перед юридичним оформленням завдатку як своєрідну гарантію виконання умов угоди, що потрібно враховувати, важливо виключити всі взаємні претензії та непорозуміння сторін угоди. Так, потрібно:

• обговорити всі питання (у т. ч. ймовірні);
• узгодити величину завдатку;
• перевірити всі супутні документи.

Важливо враховувати, що нормами Кодексу встановлено таке: оформлення завдатку допускається виключно у письмовій формі за участю нотаріуса. У момент оформлення, що також передбачено Кодексом, у місці цього оформлення повинні бути сторони угоди або особи, що їх представляють.

Завдаток за попереднім договором: документи

Перед тим як підписати додаткову угоду та передати завдаток, покупцю рекомендується запитати у продавця в оригіналі:

• паспорт та ІПН;
• документи, що підтверджують право власності щодо угоди;
• довідку БТІ тощо.

Також можна провести самостійну перевірку об'єкта, звернувшись до Державного реєстру речових прав на нерухомість або до реєстру судових рішень (для перевірки об'єкта на наявність обтяжень).

Покупець має надати:

• паспорт та ІПН;
• документи, що вказують на наявність родинних зв'язків.

Усі підготовлені сторонами правочину папери підлягають ретельній перевірці нотаріусом. Він повинен визначити їх достовірність, а також переконатися, що продавець має всі права на укладення попереднього договору.

Важливо зважати на такий нюанс: згідно зі ст. 635 Кодексу попередній договір може бути складений у формі основного цивільного договору. Ст. 639 Кодексу дозволяє говорити, що угода може носити усну або не оформлену нотаріально форму.

Звідси колізія. Щоб унеможливити всі можливі та обумовлені нею ризики, рекомендується користуватися послугами грамотного юриста.

Договір завдатку

У обов'язковому порядку до договору задатку за квартиру необхідно включати:

• відомості про основну угоду, виконання якої забезпечується завдатком;
• точну суму та вказівку на сторони угоди;
• умови передачі коштів, гарантії, наслідки відмови сторонами від виконання попередніх зобов'язань;
• порядок, строки повернення;
• інформацію щодо штрафних санкцій.

Після підписання сторонами документа та передачі коштів договір набуває юридичної сили. Іноді продавці додатково пишуть розписки, в яких вказують дані про отримання задатку (суму останнього, відомості про особу, яка передала завдаток тощо). Сама собою розписка без договору немає ніякої ваги, що важливо враховувати. За наявності лише її розраховувати на компенсацію не варто.

Договір про наміри

Також званий протоколом, договір про наміри лише умовно можна назвати додатковою формою оформлення задатка. Для надання законності такому договору необхідно, щоб сторони висловили в ньому власну волю в частині предмета угоди. Слідство – набуття договором статусу попереднього; в іншій ситуації законні підстави для визнання легітимним такого документа не буде.

У цьому контексті є необхідністю чітке формулювання всіх домовленостей, зазначення наслідків невиконання зобов'язань, а також прагнення мінімізувати вживання в тексті слова «довіра» та мовних конструкцій з ним. Але навіть при виконанні таких умов жодних юридичних гарантій практично не можна отримати.

Варто пам'ятати про те, що сам собою такий договір при укладанні угод купівлі-продажу нерухомості не використовується; вкрай рідко він все ж таки зустрічається на практиці у виняткових випадках, але реальної користі від його укладання не буде.

Оптимальний варіант – засвідчений нотаріусом попередній договір.

Оформлення завдатку без нотаріуса

Оформити завдаток без нотаріуса можна, але робити це не рекомендується. Поширені альтернативи:

• договір завдатку;
• розписка;
• усна угода.

Мінуси очевидні, поверхово ми вже торкнулися їх. У кращому разі доведеться довго доводити правомірність повернення в суді, а в гіршому ситуація обернеться втратою грошей і часу однієї зі сторін.

Не варто шукати альтернативи, найкращий варіант – письмова форма попереднього договору та нотаріальне його засвідчення.

Агенція нерухомості в Дніпрі "Твоя Фортеця"