Податки та додаткові витрати при купівлі-продажу нерухомості

Купівля-продаж житлової чи комерційної нерухомості завжди пов'язана із значними витратами. Далі розповімо, хто за що платить і як скоротити витрати.

Оплата за нотаріальне оформлення правочину

Договір купівлі-продажу будь-якої нерухомості обов'язково має вигляд друкованого документа. Його підписують у присутності нотаріуса. І його послуги необхідно сплатити.

Ці витрати у більшості випадків сторони за договором оплачують навпіл. Але можливі варіанти. Наприклад, продавець вносить усю суму самостійно. Для покупця це буде бонус.

Важливо, що єдиних розцінок на послуги нотаріусів немає. Скоротити витрати можна, якщо потрапити на прийом до державного нотаріуса. Іноді на черзі доводиться чекати дуже довго. І одна із сторін може відмовитися від угоди, якщо продати чи купити квартиру потрібно терміново.

Актуальні оголошення та ціни на продаж нерухомості у Дніпрі тут:

• квартири в Дніпрі
• дома в Дніпрі
• дачі в Дніпрі
• дачні ділянки в Дніпрі
• земля, земельні ділянки в Дніпрі
• офіси, офісні приміщення в Дніпрі
• приміщення під бізнес, комерційна нерухомість в Дніпрі
• оренда нерухомості
• оренда нерухомості в Дніпрі

Податки та збори при угодах з нерухомістю

Є ще ряд платежів, обов'язкових для однієї чи обох сторін. Так, під час укладання угоди доведеться додатково перерахувати до бюджету:

•  держмито;
• збори: пенсійний, військовий та адміністративний;
• податок на доходи фізосіб.

Кожен із платежів вимагає окремого розгляду.

Державне мито

Цю суму можна назвати платою за те, що нотаріус підтвердить факт правочину купівлі-продажу, перехід права власності від однієї особи до іншої.

До бюджету необхідно перерахувати 1% вартості об'єкта, зазначеної в договорі. У стандартному варіанті мито оплачує продавець, але за фактом сторони можуть ухвалити й інше рішення.

У законі передбачено пільги окремих категорій громадян. Державне мито не платять:

•  громадяни, які мають інвалідність І, ІІ груп;
• учасники ліквідації аварії на Чорнобильській АЕС;
• члени сімей військовослужбовців тощо.

Але є важливий момент. Мито у будь-якому разі підлягає оплаті. Якщо одна сторона має пільгу, вносити суму буде друга. Якщо ж і продавець, і покупець мають право на пільгу, держмито не доведеться платити взагалі.

Пенсійний збір

Покупець житлової нерухомості відповідно до закону зобов'язаний перерахувати до Пенсійного Фонду країни 1% вартості об'єкта. Але передбачено пільги для тих, хто:

• раніше не купував квартири;
• перебуває на квартирному обліку.

Досить часто нотаріуси вимагають оплати навіть з тих, хто має пільги. Покупцеві необхідно нагадувати про звільнення від сплати пенсійного збору.

Нотаріус може відмовити у посвідченні угоди, якщо у покупця не буде при собі квитанції, що підтверджує факт внесення платежу. Проблема полягає в тому, що нотаріус не може самостійно перевірити, чи громадянин купував раніше квартири. Але закон дозволяє повернути надмірно перераховані суми. Для цього доведеться подавати заяву до адміністративного суду.

Податок з доходу фізичних осіб (ПДФО)

Власник квартири, продавши її, отримав прибуток. З нього потрібно сплатити ПДФО. При обчисленні суми та визначення безпосередньо потреби сплачувати необхідно враховувати такі фактори:

• тип об'єкта;
• скільки угод продавець уклав протягом року;
• чи має продавець громадянство України.

Громадяни країни перераховують до бюджету 5% від суми, зазначеної у договорі. Для нерезидентів ставку ПДФО встановлено на рівні 18%.

Передбачено ще низку пільг з оплати ПДФО:

•  якщо для продавця угода з нерухомістю є першою протягом календарного року (з 01.01 до 31.12), він нічого не сплачує до бюджету. Якщо угод кілька, то починаючи з другої, податок обчислюють у вигляді 18% від суми угоди;
• можна взагалі не платити ПДФО, якщо об'єкт, що продається, знаходився у власності 3 роки і більше;
• від сплати податку звільняються особи, які отримали квартиру у спадок.

Якщо ж громадянин не має права на пільги, йому до 01.05 року, наступного за звітним, слід звернутися до податкового органу за місцем проживання та заповнити декларацію із зазначенням суми доходу.

Військовий збір

Якщо продавець є платником ПДФО, йому додатково доведеться перерахувати до бюджету 1,5% вартості об'єкта у вигляді військового збору.

Адміністративний збір

Угода купівлі-продажу укладена. Наразі сторонам необхідно офіційно зафіксувати факт переходу права власності та внести необхідні дані до Державного реєстру.

Ця процедура передбачає сплату адміністративного збору. Його суму чітко не зафіксовано. У стандартному варіанті сторони по угоді мають сплатити до бюджету 10% від суми прожиткового мінімуму, встановленого країни для працездатних громадян.

Відповідно до закону на реєстрацію факту переходу права власності державним структурам надається 5 днів із дати звернення. Але продавець чи покупець можуть поспішати. У цьому випадку змінюється розмір збору:

•  якщо угоду потрібно зареєструвати за 2 робочі дні, до бюджету платять уже 100% від мінімальної зарплати;
• щоб отримати документи за день, заплатити доведеться мінімальну зарплату в подвоєному розмірі;
• розмір збору збільшується до 5 мінімальних розмірів оплати праці, якщо продавець або покупець хочуть отримати документи через 2 години.

Витрати під час перерахування грошей продавцю

Покупець може передати всю суму оплати готівкою або перерахувати на рахунок у банку.

Перший варіант має обмеження. За українським законодавством заплатити готівкою за однією угодою можна не більше ніж 50 тисяч гривень.

Якщо квартира коштує дорожче, для передачі грошей можна використати один із таких способів:

• покупець перераховує суму за договором зі свого рахунку на рахунок продавця. При цьому необхідно звернутись до каси банку. Стандартно фінансові організації за подібні угоди беруть комісію у розмірі 1% від суми, що перераховується;
• продавець вносить гроші на рахунок, що належить продавцю;
• розрахунки проводяться через депозит нотаріуса. Покупець зараховує на спеціальний рахунок всю обумовлену суму. Продавець отримує її після внесення до Держреєстру даних про нового власника.

Що буде, якщо в договорі вказати меншу суму

Продавці та покупці зацікавлені у зменшенні ПДФО та інших зборів. І вони часто пропонують вказати в договорі меншу суму, ніж насправді сплачена. Але хвилинна економія на податках може призвести до значних проблем надалі.

Продавець спочатку може знати, що угоду укладати не можна. Наприклад, у нього відсутня згода чоловіка/дружини. Або квартира перебуває під арештом. У правочин можуть втрутитися треті особи і через суд вимагати визнати договір недійсним. В результаті продавець не тільки отримує квартиру назад, але й залишає у себе значну частину отриманої суми. Покупець не зможе довести, що він сплатив більше.

Свою перевірку може здійснити і податкова інспекція. Якщо буде встановлено, що у договорі зазначено явно занижену суму, продавця зобов'яжуть доплатити НЛФО, а покупця — збір до Пенсійного Фонду.

Крім цього, податківці нарахують штраф. Якщо порушення є першим, до бюджету доведеться перерахувати 25% суми прихованого податку. Якщо ж громадянин регулярно порушує закон, штраф становитиме вже 50% суми донарахованого податку.

Агентство нерухомості в Дніпрі "Твоя Фортеця"