Купуючи квартиру з боргами, будьте дуже уважні

Як вчинити правильно і не припуститися помилок, якщо вас чекає угода з придбання квартири з боргами? Як укласти угоду з власником юридично чисто та що робити із залишком заборгованості? Поради ріелторів Дніпра читайте нижче.

Детальніше про ситуацію

Нерідко труднощі у матеріальному становищі призводять до прагнення власників квартир та житлових будинків продати нерухомість із боргами за комунальними платежами. Потенційні покупці бачать у цьому шанс на відчутну та приємну економію коштів, адже найчастіше квартири з боргами з оплати комунальних послуг коштують набагато дешевше. Але варто враховувати деякі нюанси, щоб не потрапити на вудку шахраїв.

Спробуємо розібратися з питанням докладніше та з'ясуємо, чи має якийсь сенс подібна економія, а також з тим, хто зобов'язаний буде відшкодовувати прострочені платежі та сплачувати пені зі штрафами.

Спойлер: це може бути продавець, і покупець.

Купівля квартири з боргами: особливості

Не поодинока для ринку вторинного житла ситуація – велика кількість пропозицій про продаж квартир та будинків з боргами з оплати комунальних послуг. Для підвищення привабливості, а заразом і конкурентоспроможності, власники такої нерухомості нерідко пропонують покупцям занижені ціни.

На підставі положень ст. 162 ЖК України можна говорити, що законодавчо встановлено процес сплати власниками комунальних платежів, при цьому споживачі комунальних послуг зобов'язані повно та своєчасно вносити оплату. Саме споживачі. Звідси зрозуміло, що оплата боргів – обов'язок власника, який користувався послугами, гроші за які були перераховані на рахунки постачальників вчасно.

Факт купівлі нерухомості передбачає перехід на вас, як покупця – нового власника, не лише прав на квартиру, а й обов'язків щодо її утримання, у тому числі щодо оплати послуг житлового господарства. Але на практиці все інакше: повернемось до ст. 162 ЖК. Відповідно до її положень, накопичений раніше борг зобов'язаний оплачувати колишній власник, а не особа, яка нещодавно зареєструвала право власності в Єдиному державному реєстрі.

Звідси зрозуміло: обов'язок сплачувати за послуги житлового господарства навіть після відчуження прав власності лежатиме на особі, яка допустила прострочення.

Проте варто підготуватися до того, що комунальники можуть пред'явити деякі вимоги до вас, як нового власника. У такому разі можете сміливо відмовлятися від оплати та пояснювати власне небажання платити, посилаючись на закони. Справа в тому, що деякі недобросовісні комунальники просто сподіваються на юридичну неосвіченість наївних покупців, прагнучи «витрусити борг» усіма правдами та неправдами.

Є виняток: ситуація, коли ви будете виплачувати борг. Коли вона з'являється? Коли ви підписуєте договір, один із пунктів якого прописує такий обов'язок. Особливо ситуація поширена, коли покупець купує житло за вирахуванням суми боргу з комунальних платежів.

До такого варіанту розвитку подій варто вдатися за умови, що ви сумніваєтеся в сумлінності колишнього власника. Підхід дозволить унеможливити виникнення проблем, а ви зможете зберегти нерви в порядку.

Актуальні оголошення та ціни на продаж нерухомості у Дніпрі тут:

• квартири в Дніпрі
• дома в Дніпрі
• дачі в Дніпрі
• дачні ділянки в Дніпрі
• земля, земельні ділянки в Дніпрі
• офіси, офісні приміщення в Дніпрі
• приміщення під бізнес, комерційна нерухомість в Дніпрі
• оренда нерухомості
• оренда нерухомості в Дніпрі

Чи можна «пробити» суму боргу

Так можна. Для цього можна попросити власника надати довідки від комунальних служб про те, якою є величина поточної заборгованості. Її може і не бути, але варто перестрахуватися. Деякі юристи радять покупцям укладати угоди із продавцями лише після надання таких довідок.

Коли угода не може бути здійснена: заборона відчуження

У деяких випадках нотаріусом може бути накладена заборона на правочини з нерухомістю. Вони наведені та розглянуті ст. 73 Закону "Про нотаріат". На увагу заслуговує ситуація, в якій квартира потрапляє під арешт через невиплату боргів із платежів за комунальні послуги.

Житло можуть запросто заарештувати у разі, якщо сума боргу перевищує десятиразово мінімальний рівень заробітної плати, тобто 32 тис. гривень. За такої умови комунальники можуть подати судовий позов, результатом якого стане винесення розпорядження про арешт.

Важливо розуміти, що недолік заарештованої квартири – можливість виставляти її на аукціон. Продати її можуть навіть у випадку, якщо вона є єдиним житлом власника. Щоб уникнути крайнощів, деякі сумлінні власники просять комунальників реструктурувати борги, щоб повертати їх частково.

Ще одна ситуація, в якій нотаріус може накласти заборону – наявність прописаної у квартирі дитини, а також якщо мова стосується заставного майна. Інші випадки: наявність угод про довічне утримання, факт отримання власником позички на будівництво тощо.

Чи можу я купити вторинне житло, на яке накладено заборону?

У такому разі покупка неможлива. Зняття заборони здійснюється лише після повного виконання зобов'язань за боргами. Тоді арешт буде скасовано.

Арешт за борги попереднього власника

Якщо ви купили квартиру з боргами, але не взяли на себе відповідальність за їхню оплату, арешт на житло ніхто не може накладати. Якщо до вас з'явиться співробітник суду, ви можете ніяк не взаємодіяти з ним. Головне – тримати під рукою засвідчений договір купівлі-продажу та бути готовим його пред'явити.

Виняток – наявність у пристава рішення про примусове проникнення у квартиру. Усі дії можуть бути оскаржені виходячи з положень ст. 82 Закону «Про виконавче провадження».

Підведемо підсумок

Таким чином, якщо у ваших планах немає прагнення оплачувати рахунки попереднього власника, уважно прочитайте договір і переконайтеся, що обов'язки щодо покриття боргу не покладаються на вас угодою.

Пам'ятайте також і про те, що до вас можуть почати звертатися комунальники і навіть співробітники суду, але згідно з положеннями законів, взаємодіяти з ними ви не зобов'язані.

Вимагайте від продавців довідки, обговорюйте питання щодо оплати боргів своєчасно. Бажаємо успіхів!

Агенція нерухомості в Дніпрі "Твоя Фортеця"