Что такое задаток за квартиру и как его оформить

Процедуры в рамках купли-продажи недвижимости заслуживают особенного внимания от сторон, заключающих сопутствующие сделки. Одним из особенно важных в данном контексте является ряд вопросов, касающихся задатка, к примеру, вопросов о его получении, оформлении и т. д.

В материале публикации рассмотрим суть такого понятия, как задаток, поговорим о том, как он может обезопасить продавца и покупателя того или иного объекта недвижимости. Также коснемся ряда сопутствующих вопросов.

Определение термина в законодательстве

Задаток представляет собой сумму средств, которую одна сторона соглашения обязуется передать другой в качестве доказательства состоятельности сделки. Обычно эта сумма средств «уходит» в счет частичного исполнения обязательств в рамках договора, в том числе в обеспечение их последующего исполнения.

Оформление-получение задатка – своеобразная гарантия для сторон соглашения в части того, что конкретная сделка для покупателя и продавца впоследствии заключения договора будет состоявшейся.

Нормативный документ, в котором рассмотрено и определено понятие задатка – Гражданский Кодекс Украины (далее – Кодекс). Нас в контексте обозначенной темы интересует содержание ст. 570.

Стаття 570.

Поняття завдатку 1. Завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов'язання і на забезпечення його виконання. 2. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом».

Задаток как таковой решает ряд задач. Среди них стоит выделить такие, как подтверждение договорных обязательств сторон, обозначение способа расчета в ходе сделки, обеспечение соблюдения условий соглашения покупателем и продавцом.

П. 1 ст. 571 Кодекса посвящен санкциям, с которыми могут столкнуться стороны, нарушившие условия заключенного соглашения.

Стаття 571. Порушення умов

1. Якщо порушення зобов'язання сталося з вини боржника, завдаток залишається у кредитора. Якщо порушення зобов'язання сталося з вини кредитора, він зобов'язаний повернути боржникові завдаток та додатково сплатити суму у розмірі завдатку або його вартості.
2. Сторона, винна у порушенні зобов'язання, має відшкодувати другій стороні збитки в сумі, на яку вони перевищують розмір (вартість) завдатку, якщо інше не встановлено договором. 3. У разі припинення зобов'язання до початку його виконання або внаслідок неможливості його виконання завдаток підлягає поверненню.

Понятно, что сумма средств, переданная в рамках задатка одной стороной другой, остается у покупателя или продавца, если кто-либо из них нарушает договорные условия. К примеру, если покупатель отказывается от исполнения договорных обязательств со своей стороны после заключения соглашения, задаток в полном объеме остается у продавца. При условии, что нарушение договорных положений – дело рук продавца, последний должен будет выплатить покупателю двукратный денежный эквивалент (двукратный задаток).

Если по факту нарушения договорных условий одной из сторон убытки другой превышают двукратно сумму задатка, рекомендуется обратиться за рассмотрением дела и получением законно обоснованного решения в судебную инстанцию.

Актуальные объявления и цены на продажу недвижимости в Днепре здесь:

• купить квартиру в Днепре
• купить дом в Днепре
• купить дачу в Днепре
• купить землю, земельный участок в Днепре
• купить офис, офисное помещение в Днепре
• купить помещение под бизнес, коммерческую недвижимость в Днепре
• аренда недвижимости
• аренда недвижимости в Днепре

Преимущества и недостатки оформления задатка

Преимущества задатка:

• он является оптимальным вариантом с точки зрения обеспечения обязательств, вытекающих из фактической ответственности сторон сделки;
• он может быть возвращен в случаях, предусмотренных и прописанных в заключенном соглашении.

Стоит выделить и недостатки. Среди них:

• отсутствие четкой нормативной базы в отношении такого способа обеспечения обязательств. К примеру, некоторая «слабость» законодательной базы может привести на практике к тому, что взыскание в размере, превышающем изначальную величину задатка, станет невозможным даже тогда, когда такое условие прописано в договоре;
• по причине той же нормативной поверхностности, что важно отметить, задаток нередко приравнивается к авансу, что сказывается на сумме возврата;
• при условии срыва сделки виновная сторона теряет деньги.

Чтобы минимизировать риски, связанные с недостатками задатка, рекомендуется оформление соглашений в рамках сделок купли-продажи и задатков нотариально.

Нотариальное оформление договора задатка

Перед юридическим оформлением задатка в качестве своеобразной гарантии выполнения условий соглашения, что нужно учитывать, важно исключить все взаимные претензии и недопонимание сторон сделки. Так, нужно:

• обсудить все вопросы (в т. ч. вероятные);
• согласовать величину задатка;
• проверить все сопутствующие документы.

Важно учитывать, что нормами Кодекса установлено следующее: оформление задатка допускается исключительно в письменной форме при участии нотариуса. В момент оформления, что также предусмотрено Кодексом, в месте этого оформления должны присутствовать стороны сделки или же представляющие их интересы лица.

Задаток по предварительному договору: документы

Перед тем как подписать дополнительное соглашение и передать задаток, покупателю рекомендуется запросить у продавца в оригинале:

• паспорт и ИНН;
• документы, подтверждающие право собственности на предмет сделки;
• справку БТИ и т. д.

Также можно провести самостоятельную проверку объекта, обратившись к Государственному реестру вещных прав на недвижимость или же к реестру судебных решений (для проверки объекта на наличие обременений).

Покупатель должен предоставить:

• паспорт и ИНН;
• документы, указывающие на наличие родственных связей.

Все подготовленные сторонами сделки бумаги подлежат тщательной проверке нотариусом. Он должен определить их достоверность, а также убедиться в том, что продавец имеет все права на заключение предварительного договора.

Важно учитывать такой нюанс: согласно ст. 635 Кодекса, предварительный договор может быть составлен в форме основного гражданского договора. Ст. 639 Кодекса при этом позволяет говорить, что соглашение может носить устную или не оформленную нотариально форму.

Отсюда коллизия. Чтобы исключить все вероятные и обусловленные ей риски, рекомендуется воспользоваться услугами грамотного юриста.

Договор задатка

В строго обязательном порядке в договор задатка за квартиру необходимо включать:

• сведения об основном соглашении, выполнение которого обеспечивается задатком;
• точную сумму и указание на стороны соглашения;
• условия передачи средств, гарантии, последствия отказа сторонами от исполнения предварительных обязательств;
• порядок, сроки возврата;
• информацию по штрафным санкциям.

После подписания сторонами документа и передачи денежных средств договор обретает юридическую силу. Иногда продавцы дополнительно пишут расписки, в которых указывают данные о получении задатка (сумму последнего, сведения о лице, передавшем задаток и т. п.). Сама по себе расписка без договора не имеет никакого веса, что важно учитывать. При наличии только ее рассчитывать на компенсацию не стоит.

Договор о намерениях

Также называемый протоколом, договор о намерениях лишь условно может быть назван дополнительной формой оформления задатка. Для придания законности положениям такого договора необходимо, чтобы стороны выразили в нем собственную волю в части предмета соглашения. Следствие – обретение договором статуса предварительного; в иной ситуации законных оснований для признания легитимным такого документа не будет.

В данном контексте необходимость – четкая формулировка всех договоренностей, указание последствий неисполнения обязательств, а также стремление к минимизации употребления в тексте слова «доверие» и речевых конструкций с ним. Но даже при выполнении таких условий никаких юридических гарантий на практике можно не получить.

Стоит помнить о том, что сам по себе такой договор при заключении сделок купли-продажи недвижимости не используется; крайне редко он все же встречается на практике в исключительных случаях, но реальной пользы от его заключения не будет.

Оптимальный вариант – заверенный нотариусом предварительный договор.

Оформление задатка без нотариуса

Оформить задаток без нотариуса можно, но делать этого не рекомендуется. Распространенные альтернативы:

• договор задатка;
• расписка;
• устное соглашение.

Минусы очевидны, поверхностно мы уже коснулись их. В лучшем случае придется долго доказывать правомерность возврата в суде, в худшем же ситуация обернется потерей денег и времени одной из сторон.

Не стоит искать альтернативы, лучший вариант – письменная форма предварительного договора и нотариальное его заверение.

Агентство недвижимости в Днепре "Твоя Фортеця"