Задаток, аванс, залог, предоплата при покупке недвижимости: различие понятий

При продаже и покупке недвижимости крайне важно иметь хотя бы минимальные представления о том, чем отличаются друг от друга перечисленные в заголовке понятия. Каждое из них с юридической точки зрения обладает нюансами и характерными особенностями, в которых обычно разбираются абсолютно только юристы с опытом или грамотные нотариусы.

Нередко покупатели или продавцы, сотрудники агентств недвижимости путают понятия. На практике ситуация оборачивается тем, что одна из сторон сделки говорит об авансе, к примеру, а другая – о задатке. Такая путаница провоцирует факты употребления понятий в качестве тождественных, что не совсем верно.
В материале публикации расскажем об особенностях задатка, аванса, залога и предоплаты, но предварительно отметим, что не все из них имеют денежную форму, как принято считать.

Залог

Нередко задаточный платеж ошибочно называют залогом. Обратимся к определению, популярному среди сотрудников кредитно-финансовых учреждений, предоставляющих гражданам услуги ипотечного кредитования. Для них объект залога – это ипотечная недвижимость, при этом залогодержателем в таком случае будет выступать именно банк.
Согласно положениям ст. 527 Гражданского кодекса Украины (далее – Кодекса), любой банк может при условии невыполнения ипотечным клиентом обязательств в рамках двустороннего договора рассчитывать на возмещение убытков и непокрытых платежей за счет реализации объекта залога – ипотечной недвижимости.

Аванс

Под авансом стоит понимать некоторую имущественную ценность, денежную сумму, которую при условии наличия встречных обязательств одна сторона некоей сделки передает другой в счет частичного исполнения обязательств (до момента исполнения встречных).

Ч. 2. ст. 570 Кодекса рассматривает аванс в качестве некоторой денежной суммы или же ее имущественного эквивалента, которую покупатель передает продавцу в счет частичного исполнения обязательств (будущих платежей). Если сделка по тем или иным причинам не состоится, аванс подлежит возврату стороне, его внесшей. Факт виновности той или иной стороны в данном случае будет несущественным.

В такой форме аванс стоит рассматривать также в качестве финансовой гарантии для продавца. Покупатель же может рассчитывать на возврат аванса даже в случае, если ему «подвернется» более выгодное предложение, и впоследствии он разорвет сделку.
Для того, чтобы при заключении сделок купли-продажи аванс приобрел статус задатка (юридически), необходимо прописать соответствующий пункт в договоре между сторонами. Договор при этом рекомендуется заверить у нотариуса. 

Актуальные объявления и цены на продажу недвижимости в Днепре здесь:

• купить квартиру в Днепре
• купить дом в Днепре
• купить дачу в Днепре
• купить землю, земельный участок в Днепре
• купить офис, офисное помещение в Днепре
• купить помещение под бизнес, коммерческую недвижимость в Днепре
• аренда недвижимости
• аренда недвижимости в Днепре

Задаток, предоплата

Задатком принято считать денежную сумму, передаваемую одной стороной другой в счет подтверждения обязательств. Владелец недвижимости в таком случае за срыв сделки будет обязан возместить покупателю убытки в виде двукратной суммы задатка; если же виновник срыва сделки – покупатель, задаток в полном объеме остается у собственника.

Под предоплатой стоит понимать некоторую плату за продукцию или услуги, которые только предстоит получить. Понятие в сфере сделок купли-продажи недвижимости встречается редко, в практике заключения соглашений и вовсе отсутствует.
Отметим, что предоплата и аванс – похожие понятия, в процессе заключения сделок они нередко используются в качестве тождественных. Что касается предварительных соглашений, в них лучше «оперировать» задатком, что станет своеобразной гарантией обеспечения сделки.

Оплата задатка: особенности

Величина задатка в момент заключения сделок купли-продажи не определена законодательно, что позволяет говорить о том, что ее могут определять стороны.

Однако, что важно отметить, некоторые специалисты в сфере недвижимости рекомендуют использовать условную формулу: задаток = процент (5-50%) от согласованной стоимости недвижимости. Конечное решение о сумме задатка принимают стороны соглашения.

Форма задатка

Передача задатка должна осуществляться в денежной форме, сделку лучше всего оформлять и заверять у нотариуса. Последнее приводит к тому, что формально передача средств будет осуществлена нотариусу, после чего стороны подпишут договор. Далее сумма задатка будет передана собственнику недвижимости, то есть продавцу.
Покупатель при этом имеет право истребовать у продавца расписку. Специалисты рекомендуют сохранять задаток до момента подписания основного договора по сделке.

Как передать задаток

Правильной стоит считать передачу денежных средств в присутствии нотариуса с последующим подписанием предварительного договора. Положениями последнего должно быть зафиксировано, что переданный покупателем продавцу платеж – задаток, обеспечительная сумма.
Важно: передача задатка посредством других сторон и третьих лиц, в том числе агентов, может стать причиной потери денег. Нотариальное оформление и проведение сделки – залог абсолютной юридической защиты.

Сроки передачи задатка

Законодательством Украины не установлены никакие временные рамки в отношении процедуры внесения задатка. По данной причине их должны обсуждать стороны сделки. Опуская обсуждение этого момента и не фиксируя сопутствующих положений в предварительном договоре, стороны сделки сталкиваются с некоторыми рисками. К примеру, при неисполнении обязательств или срыве сделки можно будет не рассчитывать на компенсационные выплаты.

Как вернуть задаток

Причинами для возврата задатка являются следующие:

• нарушение условий предварительного договора;
• возникновение недоразумений между сторонами;
• отказ от возврата задатка при наличии весомых на это причин.

Понятно, что оптимальным и единственно верным решением в какой-либо из конфликтных ситуаций станет обращение в суд. Отстоять права той или иной стороне удастся лишь при условии наличия предварительного договора и расписки, поэтому их необходимо оформлять и заверять у нотариуса.

Возврат задатка по предварительному договору

Возможность такого возврата должна быть прописана отдельным пунктом в предварительном договоре. Упоминания заслуживают такие моменты:

• определение внесенных денежных средств, как задатка;
• описание штрафных санкций для тех или иных случаев;
• порядок возврата, сроки и прочие нюансы.

Только в таком случае возврат средств будет являться возможным.

Возврат задатка через суд

По мере судебных разбирательств нередко возникают различные спорные ситуации в части определения суммы обеспечения в статусе задатка. При условии, что в предварительном договоре нет необходимых указаний, обращение в суд будет бессмысленным.

Добиться справедливости удастся, если договором были закреплены все сопутствующие положения (раздел про возврат по предварительному договору).

Можно ли оспорить задаток

При условии, что задаток требует оспаривания, потребуется, как и в прочих случаях, наличие грамотно и юридически корректно оформленного договора. Последний должен быть заверен нотариусом.

К примеру, если в договоре задатка или же в предварительном договоре нет указаний на то, что переданная сумма – задаток, суд может вынести решение о том, что такая сумма – всего лишь аванс. Результат – обязательство возврата продавцом этой суммы в полном размере. Двукратной компенсации покупатель получить не сможет.

Оформление задатка – мера, страхующая покупателя от вероятных проблем с покупателем, а также своеобразное подтверждение намерений последнего в части желания покупки недвижимости. Главное – грамотное и юридически корректное оформление всех соглашений и передача средств покупателем продавцу. Только в таком случае можно будет рассчитывать на правовую защищенность.

Агентство недвижимости в Днепре "Твоя Фортеця"